Der Zinssatz, den ein Verkäufer zu akzeptieren bereit ist, wenn er dem Käufer eine Eigenfinanzierung anbietet, hat einen großen Einfluss auf den Investitionswert. Leider übersehen viele Verkäufer diese wichtige Entscheidung. Aus diesem Grund ist der Prozentsatz, der für einen Verkäuferrücktrag berechnet wird, eine so große Sache.

Inflationskämpfer

Jedes Jahr scheinen die Kosten für den Kauf der Grundlagen weiter zu steigen. Es ist nicht Ihre Vorstellungskraft; es ist Inflation. Tatsächlich war diese Inflationsrate im Juli 2008 um 5,6 Prozent höher als im Juli 2007 (basierend auf dem vom US-Arbeitsministerium am 14. August 2008 gemeldeten Verbraucherpreisindex). Schlimmer noch, einige grundlegende Gegenstände wie Energie stiegen im selben Zeitraum um 29,3 %.

Was also hat Inflation mit verkäuferfinanzierten Immobilien zu tun? Nun, ein Verkäufer müsste einen Betrag verlangen, der mindestens der Inflationsrate entspricht, nur um die Gewinnschwelle zu erreichen!

Kapitalrendite

Statt nur kostendeckend, eine Verkäufer Mezzanine Finanzierung  wünscht eine Rendite auf ihre Investition. Durch die Annahme eines Schuldscheins oder Zahlungen des Käufers wird dieses Geld gebunden. Außerdem wird der neue Eigentümer nach dem Verkauf der Immobilie derjenige sein, der direkt von einer Wertsteigerung der Immobilie profitiert.

Der Verkäufer tritt nun als Bank auf und sollte eine Rendite erwarten, die mindestens so hoch ist wie die, die eine Bank für ein ähnliches Darlehen verlangt. Der Verkäufer hat nicht den Schutz einer privaten Hypothekenversicherung, den viele Banken verlangen, indem er ein weiteres Risiko hinzufügt, das durch einen erhöhten Zinssatz belohnt werden sollte.

Da der Käufer die Kosten spart, die eine herkömmliche Bank für einen Kredit erheben könnte (Punkte, Zeichnungsgebühren, Abschlussgebühren usw.), ist es vernünftig, von ihm zu erwarten, dass er mehr zahlt, als eine Bank verlangen würde. Im Durchschnitt wird empfohlen, dass eine verkäuferfinanzierte Transaktion 2 bis 4 Prozentpunkte höher als die Bankzinsen angesetzt wird, um diese Probleme auszugleichen.

Verbessert den Wiederverkaufswert

Wenn ein Verkäufer jemals wünscht, seine künftigen Wechselzahlungen gegen einen Pauschalbetrag in bar zu verkaufen, wird er schnell erkennen, wie wichtig die Bedingungen für die Anleger sind. Während sie auf eine Vielzahl von Faktoren achten, um die Preisgestaltung zu bestimmen, führt ein höherer Zinssatz zu einem höheren Kaufpreis von einem Investor.

Zum Beispiel hält ein Verkäufer eine private Hypothek mit einem Saldo von 100.000 $ mit monatlichen Zahlungen von 1.110,21 $. Wenn der Hypothekenzins 6 % beträgt und der Investor eine Rendite von 9 % möchte, würde das Angebot 87.641 $ betragen. Wenn der Kurs jetzt 4 % beträgt, würde das Angebot auf 81.623 $ sinken. Auf der anderen Seite würde das Angebot um Tausende von Dollar auf 95.274 $ steigen, wenn der Nennsatz 8 % beträgt.

Zur Vereinfachung des Vergleichs gehen diese Beispiele davon aus, dass der monatliche Zahlungsbetrag gleich bleibt und akzeptable Kreditwürdigkeit, Eigenkapital und Dokumentation vorhanden sind. Aber Sie haben die Idee, je höher der Zinssatz, desto wertvoller die Note.

Keine Rücknahmen

Der Zeitpunkt, um ernsthaft über den Zinssatz nachzudenken, ist zum Zeitpunkt der Erstellung. Es gibt keine Rücknahmen oder Do-Overs. Der Prozentsatz, den Sie beim Abschluss akzeptieren, bleibt für die Laufzeit der Note gleich.

Die einzige Möglichkeit, es später zu ändern, besteht darin, den Käufer dazu zu bringen, einer formellen Änderung zuzustimmen und diese durchzuführen. Es ist höchst unwahrscheinlich, dass ein Käufer oder Zahler zu einem späteren Zeitpunkt einer Zinserhöhung zustimmt (es sei denn, er hat einen Vorteil).

Geben Sie unbedingt die Höhe der Zinsen Mezzanine Finanzierung Aufgeladen auf einem vom Verkäufer finanzierten Zettel ernsthafter Gedanke. Es wird den Wert Ihrer Zahlungen nicht nur heute, sondern auch weit in der Zukunft beeinflussen.